Una reforma integral es la decisión de gasto más importante que toma la mayoría de propietarios de vivienda, y también aquella en la que más dinero se pierde por falta de información previa. En el mercado español, el rango entre el presupuesto más bajo y el más alto para una misma vivienda supera con frecuencia el 40 por ciento, y esa diferencia rara vez se explica solo por la calidad.
Esta guía recoge los precios de referencia por metro cuadrado en 2026, el desglose real por partidas y los criterios que permiten distinguir un presupuesto competitivo de uno incompleto.
Qué incluye realmente una reforma integral
El término se utiliza con significados muy distintos según la empresa. Antes de comparar cifras hay que fijar el alcance, porque de lo contrario se comparan trabajos diferentes.
Una reforma integral completa incluye habitualmente:
- Demolición de tabiquería, alicatados y solados existentes
- Renovación completa de la instalación eléctrica con nuevo cuadro y boletín
- Renovación de fontanería y saneamiento
- Sustitución o adecuación de la instalación de climatización
- Reforma completa de cocina y baños
- Nueva carpintería interior y, en su caso, exterior
- Solados, alicatados, falsos techos y pintura
- Gestión de residuos, licencias y dirección técnica
Cuando un presupuesto no menciona instalaciones, licencias o gestión de residuos, no es una reforma integral, aunque así se denomine.
Precio de reforma integral por m2 según calidad
Los importes siguientes son rangos orientativos de mercado en 2026, con IVA incluido y referidos a vivienda ya construida. Varían de forma significativa entre provincias.
| Nivel de calidad | Precio por m2 | Qué incluye |
| Básica | 450 a 700 EUR | Materiales de gama de entrada, distribución sin cambios |
| Media | 700 a 1.000 EUR | Instalaciones completas, materiales de gama media |
| Media alta | 1.000 a 1.400 EUR | Cambios de distribución, carpintería y climatización |
| Alta | 1.400 a 2.200 EUR | Materiales de gama alta, domótica, diseño a medida |
Las diferencias territoriales son relevantes. Madrid y Barcelona se sitúan entre un 15 y un 25 por ciento por encima de la media nacional, mientras que buena parte del interior peninsular queda por debajo.
Coste total según superficie
| Superficie | Calidad básica | Calidad media | Calidad media alta |
| 60 m2 | 27.000 a 42.000 EUR | 42.000 a 60.000 EUR | 60.000 a 84.000 EUR |
| 80 m2 | 36.000 a 56.000 EUR | 56.000 a 80.000 EUR | 80.000 a 112.000 EUR |
| 90 m2 | 40.500 a 63.000 EUR | 63.000 a 90.000 EUR | 90.000 a 126.000 EUR |
| 120 m2 | 54.000 a 84.000 EUR | 84.000 a 120.000 EUR | 120.000 a 168.000 EUR |
Desglose por partidas
Conocer el peso de cada partida permite detectar cuándo un presupuesto está desequilibrado. En una reforma integral de calidad media, la distribución habitual es la siguiente.
| Partida | Peso sobre el total | Precio orientativo |
| Demolición y gestión de residuos | 5 a 8 % | 40 a 70 EUR/m2 |
| Albañilería y tabiquería | 10 a 15 % | 70 a 130 EUR/m2 |
| Instalación eléctrica | 8 a 12 % | 55 a 100 EUR/m2 |
| Fontanería y saneamiento | 7 a 11 % | 50 a 95 EUR/m2 |
| Climatización y ventilación | 8 a 14 % | 60 a 120 EUR/m2 |
| Reforma de baños | 10 a 15 % | 4.500 a 12.000 EUR por baño |
| Reforma de cocina | 12 a 18 % | 6.000 a 18.000 EUR |
| Carpintería interior | 6 a 10 % | 45 a 90 EUR/m2 |
| Solados y alicatados | 8 a 12 % | 55 a 110 EUR/m2 |
| Pintura y acabados | 4 a 7 % | 18 a 35 EUR/m2 |
| Licencias y dirección técnica | 3 a 6 % | Variable según municipio |
Si una de estas partidas falta por completo en un presupuesto, no significa que el trabajo no sea necesario. Significa que se facturará más adelante como partida adicional.
Los cinco factores que más encarecen la obra
1. Cambio de distribución, que obliga a rehacer instalaciones completas
2. Traslado de bajantes o puntos de agua en cocina y baños
3. Edificios antiguos sin ascensor, por el sobrecoste logístico
4. Necesidad de refuerzo estructural detectado tras el derribo
5. Plazos comprimidos que exigen ampliar equipos
El cuarto punto merece atención especial. En viviendas anteriores a 1980 es habitual que al levantar solados aparezcan problemas no visibles en la inspección previa. Por eso conviene reservar entre un 10 y un 15 por ciento del presupuesto como partida de imprevistos.
Plazos reales
| Superficie | Plazo habitual |
| Hasta 60 m2 | 8 a 12 semanas |
| 60 a 100 m2 | 10 a 16 semanas |
| 100 a 150 m2 | 14 a 22 semanas |
| Más de 150 m2 | A partir de 20 semanas |
A estos plazos hay que sumar el tiempo de tramitación de licencias, que según el municipio puede oscilar entre dos semanas y tres meses.
Cómo conseguir el precio real de mercado
Los rangos publicados sirven para planificar, pero el precio concreto de una vivienda solo lo fija la competencia entre empresas. La práctica más eficaz consiste en describir la obra una sola vez y enviar la misma petición a varias empresas, en lugar de negociar el alcance por separado con cada una.
Ese es el planteamiento de las plataformas donde se pueden pedir presupuestos de reforma de forma centralizada: el propietario define el proyecto y recibe ofertas competitivas de compañías que trabajan en su zona. Para las partidas reguladas de electricidad, gas o climatización conviene además verificar que la empresa figura en los registros oficiales, algo que puede comprobarse en directorios de empresas instaladoras con habilitación en vigor.
Tres o cuatro presupuestos comparables son suficientes para conocer el nivel real de mercado. Con uno solo no existe referencia posible.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta reformar un piso de 90 m2 en 2026?
Entre 40.500 y 63.000 euros con calidades básicas y entre 63.000 y 90.000 euros con calidades medias. Si se modifica la distribución o se instala climatización por conductos, la cifra sube hacia los 90.000 a 126.000 euros.
¿Qué es un presupuesto cerrado y conviene contratarlo?
Es aquel en el que el importe no varía salvo que el cliente solicite cambios. Aporta seguridad, pero suele incorporar un margen adicional del 5 al 10 por ciento. Es recomendable en viviendas antiguas donde el riesgo de imprevistos es alto.
¿Hace falta licencia para una reforma integral?
Sí. Cuando no se afecta a estructura ni a fachada suele bastar una declaración responsable o una licencia de obra menor. Si se modifica estructura, distribución con elementos portantes o fachada, se exige licencia de obra mayor con proyecto técnico.
¿Qué anticipo es razonable?
Lo habitual es entre un 20 y un 30 por ciento al inicio, con pagos posteriores vinculados a hitos ejecutados. Una petición de más del 50 por ciento antes de comenzar es una señal de alerta.
¿Se puede vivir en la vivienda durante la obra?
En una reforma integral no es aconsejable, porque las instalaciones quedan fuera de servicio durante semanas. En reformas parciales por fases sí es posible, aunque el plazo total se alarga y el coste aumenta entre un 10 y un 20 por ciento.
¿Por qué varían tanto los presupuestos entre empresas?
Las tres causas principales son un alcance distinto de trabajos incluidos, calidades de material diferentes y el nivel de carga de trabajo de cada empresa. Por eso la comparación debe hacerse partida por partida y no por el importe final.